Il
recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi è uno dei problemi più
diffusi e più delicati e chiunque viva in un immobile situato all’interno di un
condominio lo sa bene.
La
questione è divenuta, negli ultimi anni, ancora più spinosa posto che, a causa
della crisi economica, i condomini morosi sono aumentati e con essi, purtroppo,
anche i costi per depositare un ricorso per decreto ingiuntivo e i tempi della
giustizia.
Si pensi,
ad esempio, all’aumento del contributo unificato e alla marca da bollo, costi
vivi necessari per depositare il ricorso, nonché ai tempi di un giudizio
ordinario in caso di opposizione a decreto ingiuntivo. In situazioni di
morosità, dunque, si rende necessario anticipare tutto quanto dovuto dal
condominio moroso e ciò al fine di evitare che le utenze e i servizi (luce,
acqua, etc) vengano sospesi. In sostanza, il condomino adempiente si trova ad
anticipare due generi di spese: quelle relative alle utenze e ai servizi che
avrebbe dovuto corrispondere il condomino inadempiente e quelle legali
per il recupero del credito.
Proprio
con riferimento a tale ultimo aspetto, ci si chiede quale sia il criterio di
ripartizione delle spese legali. Al riguardo l’art. 1123 c.c. detta il criterio
da seguire, ossia la ripartizione in base ai millesimi di proprietà (salvo la
presenza di un convenzione sottoscritta da tutti i condomini). In sostanza, il
criterio applicato dal legislatore è quello di gravare meno su chi possiede
meno.
Va,
tuttavia, precisato che normalmente, il Giudice condanna al pagamento oltre che
del capitale e degli interessi, anche dei costi vivi e delle spese di giudizio,
di conseguenza, chi ha anticipato le spese legali dovrebbe in un secondo
momento recuperare dall’inadempiente tutte le somme corrisposte.
Quanto
sopra vale anche per il nuovo acquirente dell’immobile che risponde anche per
le pregresse spese condominiali ossia quelle relative all’esercizio antecedente
all’acquisto e a quello in corso e ciò in considerazione del fatto che
al successore a titolo particolare sono trasferiti oltre che i diritti
derivanti dal contratto, anche tutti gli oneri, sia perché l'obbligo di
pagamento delle spese in questione grava su ciascun condomino, ai sensi degli
artt. 1104 e 1123 e seguenti c.c., per il solo fatto di avere in atto una quota
di proprietà ed anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in
solido con il dante causa, alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da
lui versate al momento dell'alienazione.
Va
rilevato da ultimo che per il recupero del credito, esiste, comunque, la
garanzia dell’immobile che può essere aggredito con un pignoramento immobiliare
e ciò anche nel caso in cui lo stesso sia gravato da un fondo patrimoniale.
