Condomini morosi, ma chi paga le spese?

Il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi è uno dei problemi più diffusi e più delicati e chiunque viva in un immobile situato all’interno di un condominio lo sa bene.

La questione è divenuta, negli ultimi anni, ancora più spinosa posto che, a causa della crisi economica, i condomini morosi sono aumentati e con essi, purtroppo, anche i costi per depositare un ricorso per decreto ingiuntivo e i tempi della giustizia.

Si pensi, ad esempio, all’aumento del contributo unificato e alla marca da bollo, costi vivi necessari per depositare il ricorso, nonché ai tempi di un giudizio ordinario in caso di opposizione a decreto ingiuntivo. In situazioni di morosità, dunque, si rende necessario anticipare tutto quanto dovuto dal condominio moroso e ciò al fine di evitare che le utenze e i servizi (luce, acqua, etc) vengano sospesi. In sostanza, il condomino adempiente si trova ad anticipare due generi di spese: quelle relative alle utenze e ai servizi che avrebbe dovuto corrispondere il condomino inadempiente  e quelle legali per il recupero del credito.

Proprio con riferimento a tale ultimo aspetto, ci si chiede quale sia il criterio di ripartizione delle spese legali. Al riguardo l’art. 1123 c.c. detta il criterio da seguire, ossia la ripartizione in base ai millesimi di proprietà (salvo la presenza di un convenzione sottoscritta da tutti i condomini). In sostanza, il criterio applicato dal legislatore è quello di gravare meno su chi possiede meno.

Va, tuttavia, precisato che normalmente, il Giudice condanna al pagamento oltre che del capitale e degli interessi, anche dei costi vivi e delle spese di giudizio, di conseguenza, chi ha anticipato le spese legali dovrebbe in un secondo momento recuperare dall’inadempiente tutte le somme corrisposte.

Quanto sopra vale anche per il nuovo acquirente dell’immobile che risponde anche per le pregresse spese condominiali ossia quelle relative all’esercizio antecedente all’acquisto e a quello in corso e ciò in considerazione del fatto che al successore a titolo particolare sono trasferiti oltre che i diritti derivanti dal contratto, anche tutti gli oneri, sia perché l'ob­bligo di pagamento delle spese in questione grava su ciascun condomino, ai sensi degli artt. 1104 e 1123 e seguenti c.c., per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà ed anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da lui versate al momento dell'aliena­zione.

Va rilevato da ultimo che per il recupero del credito, esiste, comunque, la garanzia dell’immobile che può essere aggredito con un pignoramento immobiliare e ciò anche nel caso in cui lo stesso sia gravato da un fondo patrimoniale.